Beste Reader,
Stel. Je kocht in 2016 een nieuwbouwvilla met drie slaapkamers voor 229.000 euro. Ja, dat kon toen nog.
Met ongeveer 14% belastingen en aankoopkosten investeerde je in werkelijkheid geen 229.000 euro, maar ongeveer 261.000 euro. Wanneer kan je die villa opnieuw verkopen zonder geld te verliezen?
Laten we uitgaan van een stevige prijsstijging van 5% per jaar, samengesteld:
Na één jaar: 240.450 euro
Na twee jaar: 252.472 euro
Na drie jaar: 265.096 euro
Na vier jaar: 278.351 euro
Na vijf jaar: 292.268 euro
Na drie jaar lijkt het alsof je winst hebt. Je kocht voor 229.000 euro en de villa is ondertussen ruim 265.000 euro waard.
Mooi toch?
Niet helemaal. Je totale investering bedroeg 261.000 euro en bij de verkoop gaat er meestal nog 5 à 6% makelaarscommissie van de verkoopprijs af.
Je kan de makelaarskosten niet gewoon bijtellen
Stel dat de marktwaarde na vier jaar ongeveer 278.000 euro bedraagt. Dan kan je niet zeggen: “De makelaar kost 6%, dus we vragen bijna 295.000 euro.”
Zo werkt het niet. De markt bepaalt hoeveel een koper voor jouw villa wil betalen. Niet jouw oorspronkelijke aankoopprijs, jouw kosten of het bedrag dat jij graag wilt overhouden.
Na 6% makelaarscommissie hou je van 278.351 euro ongeveer 261.650 euro over. Na vier jaar ben je dus nog maar nét uit de kosten. En dan houden we nog geen rekening met andere verkoopkosten, belastingen, meubels of investeringen die je ondertussen in de woning hebt gedaan.
Daarom is mijn veilige vuistregel heel eenvoudig:
Koop een woning in Spanje met geld dat je de volgende vijf jaar niet nodig hebt.
Na vijf jaar heb je in dit voorbeeld wat meer ademruimte. Maar ook dan is winst niet gegarandeerd. Vastgoedprijzen stijgen niet ieder jaar keurig met 5% en niet iedere woning stijgt even snel in waarde.
Onze klanten verkopen zelden omdat ze spijt hebben
Gelukkig maak ik het bij onze klanten zelden mee dat ze na enkele jaren alweer willen verkopen omdat hun woning een miskoop bleek te zijn. Niet omdat iedere woning in Spanje automatisch een goede aankoop is, wel omdat we vóór de aankoop goed nadenken.
Waarvoor wil je de woning gebruiken? Hoe vaak wil je er zelf verblijven? Wil je verhuren? Past de ligging bij jouw leven? Kan je het geld minstens vijf jaar missen? En wat gebeurt er wanneer je plannen veranderen?
Het zijn misschien niet de leukste vragen wanneer je verliefd bent geworden op een groot terras, een zwembad en dat mooie uitzicht. Toch zijn ze nodig. Want wie goed doordacht koopt, koopt niet alleen een mooie woning. Die koopt een woning die ook echt bij hem of haar past.
En dan verkoop je na drie jaar meestal niet omdat je spijt hebt. Dan geniet je ervan.
“De verhuur betaalt mijn hypotheek wel”
De meeste snelle verkoopvragen die ik na ongeveer drie jaar krijg, komen van mensen die geen klant van ons waren en vooral kochten om te verhuren.
Hun redenering was vaak: “De verhuur betaalt mijn hypotheek wel.”
En de makelaar? Die ging daarin mee.
Neen, je kan er niet zomaar van uitgaan dat de verhuur iedere maand je hypotheek dekt. Er zijn rustige periodes, verhuur- en beheerkosten, belastingen, onderhoud, schoonmaak, verzekeringen en herstellingen. Ook de regels rond toeristische verhuur verschillen per regio en kunnen veranderen.
De woning is dan niet altijd het probleem. De verwachting waarmee ze gekocht werd, vaak wel.
Een verhuurberekening moet realistisch zijn. Geen rekensom die alleen klopt wanneer je woning bijna iedere week verhuurd is, alle huurders keurig op tijd betalen en er nooit een airco stukgaat.
Tijdens dag 2 van onze gratis Summer School leg ik uit waarmee je als investeerder rekening moet houden vóór je een woning koopt. Eerst goed rekenen. Dan pas beslissen.
Een echte lanceringsprijs kan het verschil maken
Wie heel vroeg instapt in een nieuwbouwproject aan een echte lanceringsprijs, kan soms sneller zonder verlies verkopen. Wanneer vergelijkbare woningen in de volgende verkoopfase duurder worden, heb je al een voorsprong.
Maar let op het woord echte. “Lanceringsprijs” staat snel op een mooie brochure. Je moet vergelijken met andere projecten, bestaande woningen in de buurt en wat kopers daar werkelijk willen betalen.
Is nieuwbouw in Spanje dan geen goed idee?
Natuurlijk wel.
Een goed gekozen nieuwbouwwoning kan je jarenlang plezier geven, in waarde stijgen en eventueel huurinkomsten opleveren. Maar koop niet alleen omdat de woning mooi is of omdat iemand je een fantastisch rendement voorspiegelt.
Vraag jezelf vóór je koopt af: past deze woning echt bij mijn plannen? Kan ik het geld minstens vijf jaar missen? Is mijn verhuurberekening realistisch? En wie durft mij ook te vertellen wanneer een woning niet bij mij past?
Dat laatste is precies waar goede begeleiding begint. Niet zomaar een woning in Spanje verkopen, maar ervoor zorgen dat je er jaren later nog altijd blij mee bent.
Een huis in Spanje kopen mag een droom zijn. Met de juiste voorbereiding wordt het er meestal ook één.
En dat is Mijn Gedacht.
Fijn WE nog en vergeet niet morgen om 12u live je vragen op Instagram te stellen.
Met zonnige groeten,
Marleen
Ps een vraag over kopen in Spanje? Kruip in je pen en mail me je plannen marleen@azull.info
PSS Mijn Gedacht van vorige week gemist? Je leest het hier
Marleen De Vijt
Managing Partner Azull
Licensed Real Estate Expert
+32 3 332 00 24 / +31 85 888 26 55
www.azull.info
